Sådan klager du over en uenighed med din lejer eller udlejer

Huslejenævnet behandler blandt andet sager vedrørende:

• Lejens størrelse
• Leje- og forbedringsforhøjelser
• Istandsættelse ved fraflytning
• Flytteopgørelse
• Forbrugsregnskaber
• Manglende tilbagebetaling af depositum
• Manglende vedligeholdelse
• Mangler ved lejeforholdets begyndelse
• Overtrædelse af husordenen (kan kun indbringes af udlejer)
• Forhåndsgodkendelser
• Spørgsmål om udlejers ret til adgang til det lejede
• Uenighed om lejers installations- og råderet (fx installation af opvaskemaskine eller udskiftning af køkken)

Hvilke typer sager kan Huslejenævnet ikke behandle?

Huslejenævnet kan blandt andet ikke træffe afgørelse inden for følgende områder:

• Spørgsmål om opsigelse og ophævelse af lejeaftaler
• Tvister om fremleje, bytte og retten til at fortsætte lejeaftaler
• Inddrivelse af pengekrav
• Almindelig rådgivning - herunder om lejens størrelse
• Rene erhvervslejemål
• Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede

Find mere om Huslejenævnet og se nævnets medlemmer 

Hvis Huslejenævnet vurderer, at en egentlig bevisførelse er nødvendig, afviser nævnet sagen og henviser den til Boligretten. Bevisførelsen kan eksempelvis være vidneafhøringer, syn og skøn eller lignende.
De sager, som falder uden for Huslejenævnets område, kan du i stedet indbringe for Boligretten.

Særligt om husleje

Hvis lejer mener, at lejen er for høj, kan lejer anmode Huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse. 

Du kan ikke få generel rådgivning om størrelsen på lejen i beboelseslejemål ved Huslejenævnet.

Lejen er afhængig af:

• Lejeaftalen og de bestemmelser den er indgået under
• Lejemålets indretning, stand og beliggenhed
• Ejendommens byggeår
• Antal lejemål
• Forbedringer udført på ejendommen/lejemålet

Se dog også afsnittet om forhåndsgodkendelse af leje i afsnittet "Hvad er særligt for dig som udlejer".

Særligt om vedligeholdelsesmangler og skimmelsvamp

Huslejenævnet kan:

• Afgøre uenigheder om udlejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse.
• Give påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler 

Efterleves påbuddet ikke, kan Huslejenævnet nedsætte lejen, indtil arbejdet er udført.

Hvis ikke udlejer udfører arbejderne, kan Grundejernes investeringsfond iværksætte arbejderne på udlejers vegne.

Huslejenævnet kan ikke:

• Give påbud om, at udlejer skal udføre forbedringer eller bygningsændringer.
• Tage stilling til erstatningsspørgsmål, skade på indbo og lignende
• Nedsætte lejen med tilbagevirkende kraft

Hvis du som lejer er uenig med udlejer om, hvordan problemer med skimmelsvamp løses, kan du anmelde skimmelsvamp til Aalborg Kommune

Vand- og varmeregnskaber  

Hvis du som udlejer indbringer en sag om vand- og varmeregnskaber, skal du vedlægge følgende bilag:

• Lejers indsigelse
• Redegørelse fra det firma som har udarbejdet regnskabet
• Lejers forbrugsregnskab
• Dokumentation for hvornår regnskabet er sendt til lejer
• Fordelingslister for ejendommen for de seneste tre år.
• Årsopgørelser fra Forsyningsvirksomhederne for de seneste tre år.
• Kopi af kontrolbog- hvis sagen vedrører ejendommens samlede forbrug
• Lejekontrakten
• Udlejers holdning til lejers indsigelse
• Hvis lejer klager over aflæsning af forbrug i lejemålet, skal der vedlægges kopi af de seneste tre aflæsninger.

Hvis ikke du vedlægger alle ovennævnte bilag ved sagens indbringelse for Huslejenævnet, skal det konkret begrundes.

Huslejenævnet kan under sagens behandling anmode om yderligere materiale.

Forhåndsgodkendelse af husleje

Hvis du har en ejerbolig eller en andelsbolig, kan du anmode Huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af den leje, som du lovligt vil kunne opkræve for den pågældende bolig.

Du må ikke eje andre udlejede ejerboliger på ansøgningstidspunktet.

Du skal betale et gebyr på 596 kroner (2024).

Gebyret overføres til:

• Registreringsnummer: 3201
• kontonummer: 3402183403

Husk at angive dit navn og lejemålets adresse.

Du kan sende din anmodning skriftligt og vedlægge følgende:

• En beskrivelse af lejemålet og eventuelle forbedringer
• En oplistning af de påtænkte lejevilkår (udkast til lejekontrakt).

Du skal bruge Skemaet til forhåndsgodkendelse af husleje, når du anmoder om forhåndsgodkendelse.

Modtag skema til forhåndsgodkendelse af husleje på mail

Skriv til os, så sender vi skemaet som pdf
Du kan også bestille materialet ved at ringe på telefon 99 31 16 66

Besigtigelse forud for gennemgribende forbedringer

Før du gennemgribende forbedre et lejemål skal Huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen og fremsende afgørelse inden for 6 uger fra nævnets modtagelse af anmodningen og gebyr for sagens behandling.

Du skal betale et gebyr på 4.552 kroner per lejemål (2024)

Gebyret overføres til:

• Registreringsnummer: 3201
• kontonummer: 3402183403

Husk at angive dit navn og lejemålets adresse.

Du kan sende din anmodning skriftligt og:

• Bekræfte at arbejder i lejemålet ikke er igangsat inden besigtigelsen.
• Oplyse om lejemålet er beboet.
• Medsende plantegninger/skitser hvis sådanne foreligger.
• Medsende fotos taget umiddelbart forud for fremsendelse af anmodningen.

Huslejenævnet skal fremsende afgørelse til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Udlejer har meddelelsespligt, hvis der gives helt eller delvist medhold til en lejer

Når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen, har udlejer meddelelsesespligt. Det vil sige at samtlige lejere i ejendommen, eller beboerrepræsentationen hvis en sådan findes i ejendommen, skal have meddelelse om afgørelsen.

Meddelelsen skal opfylde følgende punkter:

• Den skal gives inden for 2 uger fra modtagelse af afgørelsen
• Den skal gives til beboerrepræsentationen
• Er der ikke beboerrepræsentation i ejendommen, skal meddelelsen gives til samtlige lejere
• Den skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat
• Den skal indeholde en kopi af den trufne afgørelse

Meddelelsen kan gives digitalt.

Overtrædelse straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Der kan pålægges selskaber med videre (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Du kan læse mere om meddelelsespligten i lejelovens $194.

Normtal og satser

Find normtal og satser for de seneste år

Oplysning om verserende og tidligere huslejenævnssager i forbindelse med bolighandler

Såfremt du i forbindelse med en ejendomshandel med udgangspunkt i ejendomsdatarapporten ønsker oplysning om tidligere og verserende sager vedrørende en bestemt adresse, bedes du ved henvendelsen oplyse følgende:

• Sagens løbenummer (fremgår af ejendomsdatarapporten)
• Boligens adresse
• Såfremt du repræsenterer ejer/sælger, bedes du desuden oplyse vedkommendes navn

I forbindelse med din sag får Aalborg Kommune oplysninger fra dig, som vi bruger i vores sagsbehandling. Du har ret til at få at vide, hvilke oplysninger vi registrer om dig. 

Oplysningerne er registreret i kommunens IT-system, som overholder reglerne for behandling af personoplysninger.

Vi registrerer ikke flere oplysninger, end vi har brug for. Vi sletter dine oplysninger, når vi ikke længere skal bruge dem til sagsbehandlingen

Hvis du har spørgsmål, kan du rette henvendelse til Beboerklagenævnet eller til kommunens databeskyttelsesrådgiver

Find mere om kommunens databeskyttelsesrådgiver og databeskyttelse i Aalborg Kommune

De hyppigste forekommende sager, hvor Beboerklagenævnet træffer afgørelse, er følgende:

• Formalia ved varsling af huslejeforhøjelser
• Boligens stand ved indflytning
• Manglende vedligeholdelse
• Istandsættelse ved fraflytning
• Tilbagebetaling af beboerindskud
• Betaling af varme, vand og lignende
• Bytte, fremleje og fortsættelse af lejemålet
• Husordensovertrædelser
• Lovligheden af beslutninger truffet af beboerdemokratiet

Hvilke typer sager kan Beboerklagenævnet ikke behandle?

Beboerklagenævnet kan blandt andet ikke træffe afgørelse inden for følgende områder:

• Huslejens størrelse
• Opsigelse og ophævelse af lejeaftaler

Find mere om Beboerklagenævnet og se nævnets medlemmer

Når Beboerklagenævnet modtager din sag, bliver den sendt videre til modparten. Hvis ikke modparten svarer, kan Beboerklagenævnet træffe afgørelse ud fra den anden parts oplysninger.

Beboerklagenævnet har mulighed for at indhente oplysninger hos sagens parter, offentlige myndigheder og andre relevante instanser. Nævnet kan også beslutte at tage ud og se lejemålet. 
I sjældne tilfælde kan nævnet også beslutte at indkalde parterne til møde i nævnet.

Sagsbehandlingstid

Sagsbehandlingstiden er typisk 1-6 måneder. Den kan dog varierer fra sag til sag.

Hvis ikke sagen er afgjort senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor enten lejers eller udlejers svarfrist er udløbet, kan klageren indbringe sagen for Boligretten uden at afvente nævnets afgørelse.

Beboerklagenævnets afgørelse bliver sendt til lejer og udlejer eller deres repræsentanter.

Databeskyttelse

I forbindelse med din sag får Aalborg Kommune oplysninger fra dig, som vi bruger i vores sagsbehandling. Du har ret til at få at vide, hvilke oplysninger vi registrer om dig. 

Oplysningerne er registreret i kommunens IT-system, som overholder reglerne for behandling af personoplysninger.

Vi registrerer ikke flere oplysninger, end vi har brug for. Vi sletter dine oplysninger, når vi ikke længere skal bruge dem til sagsbehandlingen

Hvis du har spørgsmål, kan du rette henvendelse til Beboerklagenævnet eller til kommunens databeskyttelsesrådgiver

Find mere om kommunens databeskyttelsesrådgiver og databeskyttelse i Aalborg Kommune

Beboerklagenævnet er en klageinstans, og nævnet yder derfor ikke råd og vejledning.
Beboerklagenævnets sekretariat kan udelukkende vejlede dig om, hvordan du indbringer en sag for nævnet.

Som lejer kan du få råd og vejledning omkring Almenlejeloven ved henvendelse til en advokat, en lejerorganisation, en retshjælpsordning eller en privat rådgivningsvirksomhed.

Hvis du er uenig i afgørelsen, kan du inden 4 uger efter, at den er fremsendt, indbringe afgørelsen for Boligretten.

Find mere om hvordan du indbringer afgørelsen til Boligretten på Danmarks Domstoles hjemmeside